Como fazer um contrato de gaveta

Muitas vezes, ao vender ou comprar um imóvel, é preciso fazer um contrato de gaveta, e é nessa hora que surgem muitas duvidas tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Um contrato de gaveta tem certos riscos e exige alguns cuidados.
O contrato de gaveta geralmente é feito quando existe a venda de um imóvel que esta financiado e serve para fugir dos reajustes e taxas da transferência da divida.
Na pratica, o contrato de gaveta serve para que o vendedor passe a responsabilidade de arcar com a divida de financiamento para o comprador sem passar legalmente a divida para o nome do comprador, isso deve ser usado com cautela pois pode trazer prejuízos para os dois lados.
Em financiamentos, a escritura do imóvel só é entregue quando toda a divida é quitada, o que pode levar alguns anos. O contrato de gaveta é um compromisso entre as duas partes e só tem validade para essas partes.
Para garantir os direitos ao imóvel, o comprador deve guardar todos os comprovantes de pagamento relativos ao imóvel, também é preciso guardar os carnes de IPTU pois na pratica, o dono do imóvel é aquele que pagou o IPTU pelos últimos 15 anos.
Também é bom pedir uma procuração publica assinada e registrada em cartório que lhe de plenos direitos ao imóvel.
Mas antes de fechar o negócio, o comprador deve realizar algumas pesquisas quanto ao imóvel e também quanto ao nome do vendedor.
Será preciso ir a um cartório de imóveis verificar se a certidão de matricula do imóvel esta regular e se o nome do proprietário que conta na certidão de matricula do imóvel é o mesmo do vendedor.
Além disso é preciso verificar se existem prestações em atraso , exigir os comprovantes de pagamento do financiamento para que fiquem com o comprador e verificar junto a prefeitura se existe atraso no pagamento de IPTU.
É preciso também verificar se o nome do atual proprietário não esta negativado ou se não existem dividas coma receita federal para garantir que o imóvel não esteja bloqueado.
Tudo o que ficar acordado entre as partes deve constar no contrato, incluindo dados a respeito do financiamento.





Além de ler atentamente o contrato, se surgir alguma duvida é preciso consultar um advogado e pedir para que ele revisar e esclarecer as duvidas sobre o contrato.
Além disso é preciso verificar se os herdeiros estão cientes e de acordo com a venda do imóvel, pois, caso o proprietário original venha a falecer o imóvel pode entrar em seu inventario e os herdeiros podem não querer cumprir o contrato informal, esse conhecimento prévio e aceitação devem constar em contrato para a maior segurança.
Outra coisa a ser verificada é se no contrato original de financiamento o proprietário original aderiu a um seguro ou clausula que quita o imóvel no nome de um herdeiro  no caso de morte, caso exista esta clausula, é melhor pensar melhor na compra ou consultar um advogado sobre isso.
Também existem problemas quanto ao pagamento do financiamento , o comprador não poderá usar o FGTS para amortizar a divida, nem para fazer reformas no imóvel.
Além disso muitas vezes o contrato de financiamento é firmado com aumentos proporcionais ao salario do proprietário, se a classe trabalhista do proprietário original dá um aumento muito superior ao do comprador as parcelas podem ficar pesadas para o comprador. Isso também trás outro contratempo, pois alguns financiamentos permitem a quitação antes do prazo  através do fundo de compensação de variação salarial .
É preciso manter contato com o vendedor pois ao quitar o imóvel só será possivel passar para o nome do novo proprietário com a assinatura do proprietário original. E se  o vendedor futuramente tiver problemas  na justiça o imóvel pode  ser penhorado pois aos olhos da justiça ele continua sendo bem do vendedor.
Já o vendedor pode ter seu nome incluído em órgãos de proteção ao crédito ( SPC, SERASA, etc. )  ou  ser acionado na justiça e ter qualquer de seus bens arrestados no caso de inadimplência de taxas de condomínio ou dividas de impostos.
Desde 2010 quem deseja fazer um contrato de compra e venda " de gaveta" já pode  ser registrado em cartório de imóveis para dar maior segurança para o comprador do imóvel.
Mas para que o contrato possa ser registrado é preciso que tanto comprador, vendedor e testemunhas tenham firma reconhecida. Não precisa comunicar nada ao agente do financiamento. 
Ao terminarem as prestações é preciso entrar em contato com o proprietário original e fazer a transferência de propriedade e depois é preciso registrar a escritura no nome do novo proprietário, por mais que se tenha que gastar algum dinheiro para isso para ter segurança absoluta.

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